Как получить скидку на квартиру. Пять стратегий торга на вторичном рынке
Дисконт – полноправный элемент процесса купли-продажи во многих сферах. Ежедневно снижаются цены на одежду, бытовую технику, автомобили… А можно ли купить со скидкой квартиру? Какая ситуация располагает к торгу? На какую сумму скидки можно рассчитывать? Как продавцу сгладить недостатки квартиры и избежать торга? Ответы на эти вопросы BKN.RU подготовил совместно с экспертами по недвижимости. Мы составили топ-5 советов покупателям, которых интересуют квартиры со скидкой в Петербурге.
1. Ищите лишнюю стену
Незаконная перепланировка – один из самых мощных аргументов для снижения цены. Ясно, что согласование капитального ремонта требует массы времени и сил, при этом никто не гарантирует успех предприятия. А некачественно выполненные работы по переносу санузла или установке душевой кабины (что часто встречается в комнатах коммунальных квартир) могут привести к протечкам и конфликтам с соседями снизу.
2. Играйте на конкуренции
В микрорайонах с типовой застройкой часто продаются несколько одинаковых планировок по разным ценам. Как правило, разница в цене может составлять порядка 200–300 тыс. рублей (к примеру, так обстоит дело с ценниками на двухкомнатные квартиры в хрущевках в районе метро «Парк Победы»). Эта ситуация располагает к торгу: можно купить квартиру со скидкой, вскользь сообщив продавцу более дорогого варианта о конкурентах.
3. Требуйте комфорта
Как правило, особенности инфраструктуры учитываются уже при формировании ценника. В то же время агенты-специалисты при оценке квартиры оставляют около 3% ее стоимости на торг, чтобы успешно продать жилье и не остаться внакладе. Поэтому скудость инфраструктуры микрорайона и расположение дома вблизи шумной магистрали могут послужить поводом для приобретения квартиры со скидкой. Другие снижающие цену объекты – кладбища, железные дороги, трамвайные линии.
4. Станьте экспертом
Старые дома в Петербурге постепенно дешевеют – сказывается возраст. Сегодня достаточную изношенность обнаруживают уже сталинки, не говоря о хрущевках и дореволюционных зданиях без капремонта. Проблемы с инженерными коммуникациями, угнетенный вид парадных и лифтов, близкое к аварийному состояние фасада и кровли повышают шансы купить квартиру со скидкой, пусть и не очень существенной.
5. Проверяйте соседей
Не секрет, что в Петербурге есть микрорайоны, обладающие своей спецификой. Но порой даже в спокойной и престижной локации (в Василеостровском, Петроградском или Кировском районах) встречаются квартиры с неблагополучными жильцами. Их наличие может стать поводом для торга. Дурной запах из соседней квартиры также повод купить квартиру со скидкой; впрочем, часто такого рода фактор заставляет покупателей и вовсе отказаться от варианта.
Владимир Спарак, заместитель директора «Агентства развития и исследований в недвижимости»:
Запрос скидки возможен практически всегда, важно не испортить отношения с продавцом. Цену сделки в основном определяет соотношение спроса и предложения. Если есть покупатель-конкурент, который готов приобрести жилье по заявленной цене и в реальные сроки, вероятно, купить квартиру со скидкой не удастся. Любые недостатки объекта и окружения могут быть поводом для торга. При этом используются аргументы типа «в соседнем доме квартира лучше, и хозяин готов снизить цену до...», учитываются сложность сделки и история объекта. В условиях неактивного рынка и увеличенного разрыва между рекламными ценами и ценами сделок роль профессионализма участников сильно возрастает.
Скидка в 5% вполне реальна, если продавец не понижает цену публично, в рекламном объявлении, а торгуется только на просмотрах. В переговорах возможны понижения до 10–15%. Рассказы о понижениях в 20–30% и даже 50% обычно основаны на сильно завышенной начальной цене или серьезных правовых дефектах объекта.
Сергей Бараченя, ведущий менеджер компании «Русский Фонд Недвижимости»:
Сегодня технические характеристики объектов недвижимости не могут быть поводом для разговора о скидках. Граждане покупают собственно стены, а отсутствие ремонта или неработающие элементы содержания объектов недвижимости, как правило, на цену не влияют. Квартиру со скидкой можно приобрести в том случае, если покупатель предлагает более выгодные для продавца условия сделки. Сравним две ситуации: один покупатель приобретает жилье в ипотеку, а другой располагает наличными средствами. Клиент, который готов к стопроцентной оплате, может рассчитывать на скидку в 2–3%. В большинстве случаев продавец выбирает покупателя, который располагает наличными средствами, потому что сотрудничество с ипотечным покупателем приводит к потере времени продавца. Аргументом для снижения стоимости недвижимости может быть также неузаконенная перепланировка. Вот два основных момента. Другие факторы – близость магистрали, недостатки инфраструктуры – в условиях перенасыщенного рынка не станут поводом для дисконта.
Сергей Слободянюк, адвокат компании «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга по правовым вопросам:
Чтобы не переоценить квартиру и успешно продать жилье, необходимо привести его в приличное состояние: по возможности убрать мебель, все ненужные вещи, исправить видимые повреждения отделки. Не должно быть неприятных запахов! Лучше пусть пахнет краской. Если видимые проблемы исправить не удалось, стоит готовиться к торгу и возможной продаже квартиры со скидкой.
Самыми существенными недостатками я считаю юридические: если в истории квартиры имеются проблемы, а продавец их знал и скрыл, то в большинстве случаев – если они будут признаны существенными – возможно расторжение договора купли-продажи. Например, наличие лиц, сохраняющих право на проживание, которые не указаны в договоре купли-продажи. Компенсировать или сгладить недостатки можно путем приглашения грамотного специалиста, который поможет решить юридические проблемы и порекомендует, как без существенных затрат подготовить квартиру для продажи. Главным образом возможность купить квартиру со скидкой определяется конкуренцией.
Источник: Большой Каталог Недвижимости
05.07.2018
