ТРИ СЛУЧАЯ, КОГДА ЗАГОРОДНЫЙ ДОМ МОГУТ СНЕСТИ
Иметь собственный загородный дом (дачу или капитальное жилое строение) является заветной мечтой для многих.
Поэтому, когда ее удается, наконец, реализовать, нужно дорожить своей собственностью и ни в коем случае не допускать ошибок, которые могут привести в итоге к принудительному сносу дома своей мечты.
Снос построек является одной из мер защиты гражданских прав соседей по участку или публичных органов власти, представляющих интересы государства.
И в судебной практике достаточно часто встречаются прецеденты, когда постройку признают незаконной и обязывают ее снести, независимо от того, насколько дорого она обошлась ее владельцу. Представляю обзор трех самых типичных случаев.
1. Проблема с земельным участком, на котором возведено строение.
Во многом законность дома зависит от того, насколько правомерно использована земля под ним. Здесь выдвигаются два основных условия:
1) Категория земельного участка должна позволять строительство на нем жилых объектов.
На сегодняшний день это:
- земли населенных пунктов (с целевым назначением – для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства),
- земли сельскохозяйственного назначения (с разрешенным видом использования – для дачного строительства).
Все иные категории земель влекут незаконность возведенного на них жилого строения. Нередко возникают проблемы с установлением категории земельного участка, если по разным источникам информации (кадастровому учету, государственному реестре недвижимости, градостроительному плану) он перемежается с землями лесного фонда, особо охраняемыми зонами и т.п.
Такое происходит из-за нарушения правил согласования границ земельного участка и непроведения своевременного межевания.
В итоге владелец участка, который полностью уверен, что его земля выделена под дачное хозяйство и построил на ней дом, может столкнуться с требованием снести его, т.к. это, к примеру, территория лесного фонда (см. об этом здесь).
2) Земля должна находиться в правомерном владении того, кто строит на ней дом.
В идеале земельный участок должен быть его собственностью, но допустимо также право аренды (при условии, что согласно договору арендодатель не возражает против строительства) или иного пользования.
В любом случае, у владельца дома должен быть документ, который подтверждает его право на земельный участок.
Если документы утерян или его вовсе никогда не было, строение признается самовольной постройкой и даже срок приобретательной давности не позволит оформить дом в собственность – его потребуют снести.
2. Проблема с самой постройкой.
Дом, возводимый на земельном участке, должен соответствовать обязательным требованиям градостроительных, противопожарных, санитарных и экологических норм.
Их нарушение может серьезно угрожать интересам соседей: вряд ли кому захочется ждать, загорится их дом или нет.
Требования о сносе жилых домов, которые не отвечают нормам безопасности, нередко рассматриваются судами. Если эксперты официально подтверждают, что дом действительно построен с нарушениями, снести его придется.
3. На строительство дома нет разрешения.
Строительство жилого дома на земле, предназначенной для ИЖС или ЛПХ, обязательно должно быть получено в местной администрации – в противном случае это самовольная постройка под снос.
Судя по недавним высказываниям Верховного суда, разрешение на строительство дома можно запрашивать не только до начала строительства, но и когда оно уже начато. Отказ в выдаче разрешения можно обжаловать в суде.
Для возведения дачного дома на земле, выделенной под нужды садоводства, огородничества и т.п., получать разрешение на строительство не требуется: собственность оформляется пока в упрощенном порядке, на основании технического плана здания.
Как показывает практика, лучше заранее оформлять все необходимые документы и на землю, и на построенный дом, дабы избежать в будущем больших неприятностей.
Источник: Юридические тонкости 29.06.2018
